Não raro um cidadão ou uma empresa vê-se em uma posição difícil: entes governamentais emitem decreto e requisitam o imóvel de propriedade da pessoa, oferendo, em troca, um valor muito abaixo daquele praticado no mercado.

Por muitas vezes, o dono do imóvel simplesmente obedece à ordem de desocupação da propriedade e fica com um enorme problema, uma vez que o dinheiro ofertado pelo governo não é suficiente para a aquisição de um imóvel similar em tamanho e localização.

No entanto, o proprietário não precisa ficar à mercê das arbitrariedades cometidas pelo ente governamental. Nas linhas abaixo, explicar-se-á brevemente a situação e mostrar-se-á o caminho a ser percorrido pelo proprietário para defender-se.

A situação acima descrita trata-se de uma figura jurídica denominada desapropriação, que consiste em drástica forma de intervenção estatal na propriedade particular por meio da qual despoja-se o particular de sua propriedade, mediante o prévio pagamento de justa indenização. A desapropriação está prevista na Constituição Federal a qual estabelece em seu artigo 5º, inciso XXIV: “a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição”.

O procedimento de desapropriação inicia-se com a declaração de utilidade pública, necessidade pública ou interesse social da propriedade, exteriorizada com um decreto expropriatório. Em seguida, o expropriante toma uma dentre duas medidas: a) entra em contato com o proprietário do bem e oferece quantia em dinheiro para compensar a perda do bem, lavrando, em seguida, uma espécie de acordo; b) demanda em juízo o proprietário do bem e deposita no processo um valor de indenização pela perda da propriedade. Seja qual for o meio utilizado pelo poder público, esse valor ofertado costuma ser muito inferior ao valor de mercado, gerando enorme perda ao proprietário do bem desapropriado e contrariando até a natureza da desapropriação, pois a indenização deve ser justa.

Diante deste problema, o cidadão ou empresa vitimado pela desapropriação pode se utilizar de valiosa arma para defender-se: consultar um advogado conhecedor da área.

Um advogado especialista aconselhará o cliente a não aceitar o valor oferecido se este não for adequado. Feito isto, o ente expropriante precisará, se ainda não tiver feito, ingressar em juízo com ação de desapropriação. Após o ajuizamento da ação pelo poder público, o advogado do proprietário elaborará contestação na qual utilizando-se de técnica e experiência pleiteará a justa indenização ao particular, de modo que a compensação pela perda da propriedade seja no valor correto e permita que o particular recomponha seu patrimônio.

Em alguns casos, o proprietário poderá, até, contestar a própria legitimidade do ato de desapropriação e, com isto, manejar uma defesa para continuar sendo proprietário do bem.

A ação de desapropriação é regulada por lei específica (Decreto-Lei 3.365/1941) e alterações supervenientes, tendo, portanto um procedimento especial que se afasta do comum.

Logo após o ingresso da ação, o expropriante deposita em juízo quantia que considera adequada. O particular será citado para responder ao processo e o juiz nomeará perito judicial para apuração do valor do imóvel.

O cálculo da indenização é complexo, eis que há incidência de diversos fatores inerentes às características dos imóveis, caberá ao advogado do expropriado levar estes fatores em conta e eventualmente impugnar os cálculos apresentados pelo perito.

Porém, fixado o valor pelo perito, se houver diferença em relação ao depositado inicialmente, o juiz determinará que o poder público complemente o depósito e o proprietário poderá desde já levantar o valor depositado e entregar a posse do imóvel ao ente expropriante. Importante ressaltar recente alteração no art. 34 do Decreto-Lei 3.365/1941, que permitiu o levantamento da integralidade do depósito, pois antes só era possível o levantamento de 80% desta quantia. Esta medida é bem-vinda e reforça o caráter do processo expropriatório, o qual prevê a prévia e justa indenização, conforme já explicado.

Após o levantamento do valor depositado, restará discussão sobre os valores que o particular entender estarem acima daquele encontrado pelo perito judicial. Há uma vasta gama de sedimentados entendimentos do Poder Judiciário que dizem respeito ao cálculo da indenização e incidência de juros e correção monetária sobre o valor depositado, o que evidencia e recomendação da especialização do profissional que for auxiliar o proprietário.

Uma outra peculiaridade presente nas ações de desapropriação imobiliária nasce se houver a exploração de comércio no imóvel desapropriado, uma vez que neste caso o fundo de comércio deverá ser indenizado pelo poder público. Se o comerciante for o proprietário do imóvel, o valor do fundo de comércio será discutido na própria ação de desapropriação, já se o imóvel for alugado, o valor do fundo de comércio deverá ser discutido por meio de ação autônoma movida pelo comerciante locatário do imóvel contra o ente responsável pela desapropriação.

Assim, considerando as especificidades que envolvem as questões de desapropriação, mostra-se de grande utilidade ao cidadão ou empresa atingido pela desapropriação a procura por um advogado com experiência na área, profissional com conhecimento que será capaz de proteger os melhores interesses do cliente e entregar a este a justa indenização pelo bem expropriado, ou, em casos peculiares, a própria manutenção da propriedade, afastando a desapropriação.